一般媒介契約とは~2つのメリットと3つのデメリット

一般媒介

不動産を売却された経験がない方には聞きなれない、「媒介契約」。

不動産会社と売主との間で締結される、売却を依頼する際の契約です。

この媒介契約には3つの種類があり、今回は「一般媒介契約」について説明していきます。

一般媒介は、不動産会社にとっても売主にとっても一番縛りのない媒介契約となります。

まずは一般媒介にするか、他の2つの媒介にするかが大きな分かれ目となるでしょう。

ご自身や売却を検討されている不動産にはどの媒介契約が最適なのか、まずは一般媒介の性格を知った上で検討してみてください。

媒介契約には3つの種類がある

不動産の売却を不動産会社に依頼する場合、売主と不動産会社との間で「媒介契約」を締結することになります。

この媒介契約には、専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の3つがあり、売主が自由に選択することができます。

今回クローズアップして説明する一般媒介の一番の特徴は、他の2つと違って複数社に売却の依頼をできる点です。

その他にも専属専任媒介や専任媒介に比べて、不動産会社は売主に売却活動を定期的に報告する義務がなかったり、レインズという不動産会社が閲覧出来る情報サイトへの登録義務がなかったりするなど、売主にとっても不動産会社にとっても一番「自由度の高い媒介契約」となります。

売主は複数社に売却を依頼することができ、不動産会社は比較的責任が軽い。このような性格を持つ一般媒介のメリットとデメリットを見ていきましょう。

一般媒介のメリット

複数社に売却を依頼できる

一般媒介の一番の特徴である「複数社に売却を依頼できる」という点は、一般媒介の一番のメリットでもあります。

単純に考えて、買い手への紹介や広告活動を複数社でおこなってくれれば、それだけ購入する可能性のある人に多く認知させることができるので、早期に売却できる可能性が高まります。

不動産会社の力量不足のリスクを分散することができる

不動産会社や営業担当者は、必ずしもこちらが意図する売却活動をおこなってくれるとは限りません。

媒介契約前には誠実で仕事ができそうに見えた営業マンも、いざ媒介契約をしてしまえば積極的に売却活動をしてくれない…こんなことも不動産業界では珍しくはありません。

媒介契約前に不動産会社や営業担当の力量を測るのは非常に難しいといえます。

しかし一般媒介で複数社に売却を依頼していれば、複数社の内の1社。

他社がしっかりと売却活動をしてくれればさほど問題ではないでしょう。

一方、専属専任媒介や専任媒介を締結した不動産会社に問題がある場合には死活問題となります。

というのも一般媒介以外の媒介契約では、媒介締結時に定めた媒介契約期間を前に売主都合で解約を申し入れると、それまでに掛かった広告費用などを請求される可能性もあるからです。

一般媒介だったら切り捨てたい不動産会社はいつでも切り捨てることができますし、例え契約を解除しなくても他社が頑張ってくれれば問題ありません。

売却は不動産会社の力量次第。1社に任せるというのはリスクが大きいという見方もあります。

一般媒介のデメリット

不動産会社の積極性に期待できない

不動産会社の視点から一般媒介を考えてみましょう。

自社の独占物件と、何社もが売却活動をしている物件。どちらに力が入ると思いますか?有無を言わさず前者でしょう。

不動産会社からすれば、専属専任媒介や専任媒介を締結すれば、売却さえできれば仲介手数料が入るのが決まったようなもの。

不動産会社は売却活動をしたからといって収入を得られるわけではありません。

売却をしなければ成功報酬である仲介手数料がもらえないのですから、一般媒介で他社が売却する可能性がある物件にお金と時間をかけた売却活動をするわけにはいかないのです。

売却活動を把握するのが難しい

一般媒介には、不動産会社による報告義務がありません。

「今週は○件紹介した」「こんな問い合わせがあった」など逐一報告されないということです。

「売れれば報告はいらない」との見方もありますが、市場での反響や問い合わせ数などは、価格変更や売却方針を決めるにあたって大きな指標となるものです。

報告を受けないということは、価格を下げるタイミングを見誤ったり、各不動産会社がちゃんと営業活動してくれるかがわからなくなったりする事態にもなりかねません。

手間がかかる

複数社と媒介契約を交わすということは、媒介契約時、媒介更新時、価格変更時などの際、契約をする不動産会社の数だけ書類への署名捺印が必要になります。

これがけっこうな手間となります。

また不動産業界用語で「一般参加」と言われる、「うちとも一般媒介を締結してください」という不動産会社からの勧誘が媒介契約期間中、多数あることでしょう。

専属専任媒介や専任媒介は1社としか媒介契約が結べないので他社からの勧誘はほとんどありませんが、一般媒介の性格上何社とも媒介契約を締結できるのでこのような勧誘は避けて通れません。

不動産会社の営業担当は、媒介契約が欲しいのです。一般参加は営業担当のルーチンワークの一つ。

片手間に訪問ないし連絡されるのは、あまり気持ちのいいものではありません。

どんなケースが一般媒介に向いているか

一般媒介のメリット・デメリットを見てきましたが、売主の考え方で1社と媒介契約をするのか、複数社と媒介契約をするのか選択することができます。

また、一般媒介に向いていると思われるケースもあります。

一般媒介に向いているケースの1つは、売れ筋物件であること。

都心部や駅近の需要の高い物件や、タワーマンションやブランドマンションなどの人気の高いマンションの場合です。

なぜこのような物件が一般媒介に向いているかというと、ニーズの高さがあるため広告活動をあまりしなくても一定量の集客が見込めるからです。

一般媒介のデメリットとして不動産会社の積極性が見込めないことを挙げましたが、お金を掛けなくても売却できる可能性のある人気の高い物件は、不動産会社からすればお金を掛けずに仲介手数料をもらえるチャンス。

例え一般媒介であっても、売却には力が入ることが予想されます。

売主からしても、少しでも高く売却するために広く紹介してもらえる一般媒介のメリットが大きいと考えられます。

一般媒介に向いているもう一つのケースは、時間がかかっても金額面で妥協したくないという場合です。

不動産会社が査定額として提示してくる金額は、一般的に3ヶ月以内での売却が見込める額。

なんらかの事情でこの金額より高い金額で売却したいという場合には、長期戦になることを覚悟しなくてはいけません。

不動産会社からしてみても、相場より高い金額で売りたいという売主は、はっきり言って敬遠したいもの。

積極的な売却活動はなかなかしてもらえないでしょう。

それならば、多くの会社で紹介してくれる一般媒介の方が成約の可能性が高まるということです。

細く長く売却活動をして、希望の金額での売却を目指す。これも1つの考え方です。

移り変わる営業スタイルの中での一般媒介の位置づけの変化

元来、「一般媒介はあまり価値のない媒介契約なのではないか」と考える人が多かったものです。

しかし新聞折込チラシなどのアナログな広告活動から、インターネット媒介による広告活動が主流となった不動産業界では、一般媒介の価値が見直され始めています。

一般媒介のデメリットとされる、お金を掛けない営業活動。

これがデメリットとは言えない時代になってきたということです。

いまや媒介契約の種類にかかわらず、スーモホームズなどの大手不動産情報サイトへの掲載はされるものです。

買い手の多くは、これらのサイトへ自身でアクセスして物件を探しています。

ということは、【お金をかけた広告活動は必ずしも重要ではない】ということです。

それよりも複数社に売却を依頼することで、不動産会社の既存顧客などの目にも広く物件を周知させることができる一般媒介の方が、売主のメリットが大きいのかもしれません。

とはいえ、媒介の種類を決めるのは売主次第。検討の段階では少しでも多くの不動産会社の査定額やアドバイスを聞き、どの媒介契約があっているかを熟考する必要があるといえるでしょう。

まとめ

「一般媒介はメリットが大きい」「一般媒介は辞めた方がいい」このような文言を各サイトでよく目にします。

しかし売主の考え方や物件の状況などで、どの媒介契約が一番いいかは変わってくるものです。

不動産売却は、媒介契約の種類の選定、不動産会社の選定、売出価格の決定など、決めることが山ほどあります。

そしてこれらはケースバイケースですので、何がいい、こうしなければいけない、などと一概に言えるものではありません。

まずは、複数の不動産会社とコンタクトをとって所有しているマンションの査定をしてもらう事が重要です。

そして、査定してもらった不動産会社の方や周りの方の意見も取り入れつつ、最適な方法で少しでも好条件での売却を目指しましょう。

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